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你眼前的房价上涨,从历史坐标上看是阶层的重构?

“没有一点点防备,你就这样出现在我的世界里”。

2016年春节前后,北上深等一线城市房价出现井喷飙涨态势,前两月深圳、北京、上海二手住宅同比涨幅分别是:52%、25.7%、17.4%。房价承载着中国人太深的爱恨情仇,每轮房价上涨都恨不能抓出元凶,绳之以法。今年抓到的元凶是“首付贷”。“首付贷”被认为类似于2015年股票市场的场外配资,以加大金融杠杆的形式实现对房屋的投资,在推高房价的同时,也蕴含着泡沫破灭的巨大风险。

1. 不可过高估计“首付贷”助推房价的作用

顾名思义,“首付贷”是对首付提供的贷款,通常由房产中介或是互联网金融平台提供。金额一般不超过100万,比例一般不超过首付款的50%。首付贷的贷款时间通常较短,一个月到半年居多,半年到三年的比较少,多数属于资金周转的性质。最感人的是,利率并不高,月息0.62%-1%(简单换算成年化收益为7.44-12%),远低于动辄20%以上的民间借贷。想想买房子凑首付的情形,为了几十万、甚至十几万,四处告贷......亲戚朋友虽不收利息,但人情有价,尊严无价,借钱的人难免气短。“首付贷”不仅收费公道,最重要的是你情我愿,两不相欠,受到了买房人的夹道欢迎。

但从宏观层面来看,有了首付贷,首付比例就形同虚设。两会上,央行官员说,为客户提供首付贷融资,加大购房杠杆,是变相突破住房信贷政策,削弱宏观调控政策的有效性。这也拉开了一线城市严查“首付贷”的序幕。

要说首付贷增加了金融风险无可厚非,但把首付贷视作一线城市房价暴涨的罪魁祸首就有点本末倒置了。

首先,“首付贷”是房价上涨的产物。低成本的信贷资源在当今社会如此稀缺,如果不是大家形成了对一线城市房价上涨的一致预期,哪有机构愿意提供便宜的贷款。这也解释了首付贷为什么偏偏、仅仅出现在一线城市。

其次,“首付贷”虽是个新名词,但借钱付首付可不是新现象,未来也很难绝迹。现实生活中鲜有人等到凑足了首付再买房,一部分问亲朋好友借,还有部分从银行借消费贷款或信用贷款,甚至寻求高成本的民间融资用作短期首付资金的周转。所以即便在监管打击行动中,“首付贷”产品消失。但只要需求存在,一定还会以其他方式出现。

第三,首付贷规模有限。第三方机构盈灿资讯测算,P2P网贷行业参与首付贷的规模不足50亿元。据监管机构的初步摸底,这个数据可能被低估。链家理财2015年累计成交138亿元,90%以上的理财标的与房贷有关。但是无论如何,在上万亿的房地产市场中,百亿资金明显与其不在一个量级上。与以恒生Homs系统为代表的股市配资相比,目前首付贷还不成体系,未能形成一个完善的配资机制。在股票配资中,银行杠杆较低,而场外资金提供了更高杠杆。但首付贷则正相反,银行提供主要资金,而首付贷只提供房贷中的较少部分,并不是杠杆的主要来源。所以在监管层对首付贷亮剑的时候,首付贷尚不成气候。

 

2.数轮调控后北京的房地产市场已不再适合投机

第一,炒房做不出规模。炒房,炒房,必须要走量才能有的赚。北京规定对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭暂停售房,连续5年以上在本市缴纳社保或个税的非本市户籍家庭限购1套住房。

第二,交易费用太高。北京的住宅市场早已进入存量二手房时代,作为唯一一个严格执行个税政策的城市,北京的交易税费已经到了畸高的程度。在5月1日营改增之前,涉及的税种包括契税、营业税和个税。作为投机品的房屋一般具有以下特征,90平米以下,家庭的非首套房,持有期少于两年。假定一套这样的房屋成交价500万,网签价300万,契税、营业税、个税三项合计约46万;以链家最低的2.7%的中介费估算,还需要缴纳13.5万的中介费。由此可见一套500万的二手房,交易费用近60万,占到价格的12%。如果贷款300万,20年还清,按照基准利率计算,每个月需还2万元,总共需要支付利息180万。

所以,当一套500万的住房升值到1000万时,你千万不要以为你的投资收益是500万,因为你的成本包括“中介费+契税+个税+营业税+贷款利息+不确定因素”,银行、中介以及政府都在房价的上涨中分了一杯羹。

第三,流动性差。二手房交易需要房屋购买者和出售者夫妻双方同时到场的场合非常多,包括签约订房、办理贷款、缴税过户等环节,如果夫妻一方不在当地,或委托他人办理,还需要办理公证。政府、银行等办事部门人满为患,不仅需要排队,在手续不全的时候,还需要多次前往。北京今年以来,不动产登记大增,从春节后开始通宵排队已持续了一阵。所以,和方便灵活地在线炒股票、炒债券不同,炒房子不仅短期内转手变现困难,而且需要全家总动员,在交易的过程中需要付出大量的体力和精力。

总之,在一轮又一轮的调控和对投机行为的打击之后,北京的房地产市场已经不再适合投机。当然家家有本难念的经,到底是刚需、投资、抑或投机的购房动机恐怕只有购房人自己清楚。但是从行为上判断,以获取投资收益为目的而买卖二手房的行为实在是一件费时、费力又费钱的营生。

3.普通商品的定价规律不适用于奢侈品

每一轮房价的上涨都需要找到“罪魁祸首”,房价的祸首曾被认为是房地产商的暴利,曾被认为是地方政府的土地财政。随着房地产市场从初建到发展,常识渐渐明朗,房价的高涨伴随着的是中国快速的城镇化进程,供不应求才是房价上涨的主要原因。就像你在路上捡到一颗钻石,你绝不会因为钻石是捡来的,没有成本,就把它低价卖给珠宝商。同样道理,房地产商不会因为政府不收土地出让金就让利给业主;公房的业主也不会因为房子是分来的就降价卖给二手房买主。在此,重申经济学的最重要的定理,没有之一:价格由供需关系决定,而非成本核算。如果买房子的人挤破了头,房子就会能卖多高价就卖多高价。

然而,我们基础研究显示,从绝对水平看,中国一线城市的房价已经超过东京、首尔等国际大都市,逼近纽约曼哈顿地区;从租售比、房价收入比等相对指标看,中国一线城市的房价更要远远高于国际大都市。而且,城镇化的速度已经放缓,人口红利逐渐衰竭。很多人都已经敏锐地预见到,不远的未来,今天的“421”阵型,将使得孩子们逐渐能从爸爸妈妈、爷爷奶奶、姥姥姥爷那继承到数套房产,房产将严重过剩。进而得出结论:一线城市的房价将面临泡沫破灭的风险。

数据和数据的直接对比会忽略掉许多细节的不同。比如,中国的一线城市聚集着太多一流的公共资源,行政力量将其与一线城市的户籍和房产所捆绑。而在日本、美国等私有制国家,优质资源通常都是私有的,相对均衡得分布在全国各地。比如在这些国家,私立学校才是最好的,公立学校只有穷人的孩子才会去上。再比如,日本的人口只有1亿多,东京圈的人口占到全国人口的10%,十个人中就有一个东京人。而中国的人口有13亿,北京的人口只能占到1.5%,北京的房产,尤其是黄金地段、优质资源聚集区的房产,对于中国人来说是奢侈品。就像你不能用CPI的下降来推断爱马仕的包、巴宝莉的风衣、菲拉格慕的鞋的价格走势,你同样不能用经济增速的下降、城镇化进程的放缓、人口红利的衰竭、老龄化社会的到来这些基本面来推断一线城市房价的走势。实际情况是,这些基本面已经在发挥负面影响,并主导了中国绝大部分地区的房地产市场,目前全国房地产库存居高不下,70%位于二三线城市。然而一线城市却可以凭借历史形成的优势,长期享受外来优质人口流入带来的人口红利。所以,官方保持了原有的口径,“一线城市住房价格上升速度比较快,最基本的影响因素还是住房供求关系”。

随着基本面的变化,房地产市场全面高歌猛进的阶段已经结束,开始两极分化。可以预见的是,随着基本面的进一步严峻,分化将越来越细致,一线城市的黄金地段、中心地段、边缘地段的房价也将出现涨跌不一的走势。用全国基本面的大情况来推断具体城市、具体区域的房价变化就会显得简单粗暴。同样,对于中国这样一个拥有13亿人口的社会主义国家而言,与其他任何国家相比,都有可比之处,同时也有未尽之处。周其仁对泡沫的定义是:基于对实际交易情形的无知而无法解释的资产价格的大起大落。换句话说,“泡沫”的说法是无知的代名词。

4.一线城市的房价暂时是安全的

然而,即便是奢侈品的价格也不可能永远只涨不跌。当你忧心忡忡地说:一线城市房价的泡沫总归是要破灭的,就像凯恩斯讽刺地说:“长期看来,人终究是要死的”。凯恩斯的意思是如果你只关注于长期的变化,其实是不负责任的行为,人总是要活在当下和并不遥远的未来。谢国忠唱衰一线城市的楼市已经长达十年之久,我相信只要他坚持唱衰下去,总有被兑现的那一天。那又怎样呢?当天气预报播报:风暴即将来袭,风暴即将来袭。渔民们纷纷收船勒浆,撤回渔村休养。风暴在十天后来袭,却有胆大的渔民已经出海捕了鱼,安全地满载而归。这样不精准的天气预报反而会起到误导渔民的副作用。

如何判断短期内房价的走势呢?电影《泰坦尼克号》里有一个情节,当海水漫进船舱的时候,两个人站在四通八达的船舱里,不知往什么地方跑,其中有个人说:跟着老鼠走应该没问题。因为老鼠对船舱环境最为熟悉也最为敏感。打这个比方非常不恰当,对地方政府大不敬,先道个歉。再说对各地房地产市场状况最敏感和了解最全面的是地方政府,地方政府的收入高度依赖土地财政,对全市房产和土地的成交量、价格走向也了如指掌。当前一线城市还在执行严格的限购政策,上海和深圳在近期进一步收紧了限购政策,说明人们对于一线城市的房产依然趋之若鹜。而政府的限购无异于用最直白的话语告诉全世界,这些城市的房子是好东西,这些房子未来还会涨价。即使到时有了降价的苗头,一放松限购,需求马上就会释放出来托底房价,也给一线城市的房价留下一定的缓冲期。

所以政府的态度是我们观察房地产市场走势的一个重要参考。如果地方政府仍在执行严格的限购政策,说明这个城市的房地产市场暂时是安全的。说一线城市房价的拐点将至,恐怕还为时尚早。更加值得注意的是,每逢经济下行,一线城市都蕴藏着房价上涨的机会。经济下行期宽松的货币投放、匮乏的投资机会,使得一线城市房地产容易成为资金争相涌入的避风塘。到目前为止,除了少数一线城市以外,绝大多数城市的限购令取消,与此同时,多数城市政府还出台了降首付、降契税、降利率等多项救市措施。始料不及的是,所有旨在救二三线城市房地产的措施只在一线城市产生了明显的效果。

如果地方政府在放开限购的基础上,开始出台刺激房地产市场的各项政策,就很危险了。就像最近沈阳政府出台学生购房“零首付”政策,随后紧急撤下,过几天又羞答答地出台,给予学生购房免契税、给补贴等其他优惠政策。说明房地产市场严峻的形势已经让地方政府顾不上体面了。

5、房地产市场的调控要从“功利”走向“公正”

我们这一代人从小受到的教育是只要好好学习,努力工作就能改变自己的命运,事实也正是如此。然而,现在越来越多的年轻人已经感觉到再怎么努力也无力在大城市买一套房子,人与人之间差距的拉开竟然是前几年你是否买了房子。社会分层因为房子,阶层固化也因为房子。

然而将历史的广角镜推开,就会发现,靠努力工作就能在自己这一代改变人生命运在历史上是非常罕见的现象,恰恰发生在无产阶级革命后的中国,因为一切重新洗牌。《二十一世纪资本论》用恢弘的历史数据证明了,在历史长河的绝大部分时间里资本的收入要高于劳动的收入。比如19世纪的英国和法国,财富的主要构成是土地和公债,富人的收入来自于公债的利息和农庄的收租,从而形成固化的食利阶层。阶层的剧烈变动都是有窗口期的。所以,有没有可能?你眼前的房价上涨,从历史坐标上看是阶层重构的窗口期。悲观地展望,当一线城市的房价超过十万之后,外地的年轻人再也买不起房了,既有的阶层将固化下来。

上海和深圳在风口浪尖上紧急出台楼市调控政策,主要措施仍是进一步收紧限购和限贷政策。在没有办法增加供给的情况下,只能压缩需求。无疑政策的目标是遏制价格过快上涨的态势。如果再追问一句,遏制价格的目的何在?应该是让更多的人能够买得了房,但事实的结果是更多的人突然买不了房了。某人已经攒够了首付,突然首付从40%提高到了70%;某人已经缴了两年的税,突然纳税期限提高到五年。这样的价格下降对于购房者来说意义何在?价格脱离了交易,成为纸面的价格,可以向上面的领导和事不关己的百姓交差了。目前,北京的买房人正在屏息等待,并将买房进程尽可能快地往前推进,以免被调控的靴子砸黄了。

一线城市的繁荣归根到底来自于对外来优质人口源源不断的虹吸能力,但房地产调控政策却要限制这些人在当地的置业权利。为响应国家号召准备“生二胎”,改善性住房需求却受到前所未有的打压。对于迟早要向现代国家治理迈进的中国而言,是时候该考虑什么样的房地产政策才是公正的,而不是功利地骤紧骤松,为了保增长或防暴涨等实用主义目标。

何为公正?“罗尔斯”1971年的时候写了一本书《正义论》,提出了一个术语“无知之幕”,指的是一个人在对自己的社会处境暂时失明的情形。只有当你不知道自己可能是谁时,才能想清楚什么是公正。拥有户籍的北京市民支持限购,因为限制外地人购房可以抑制房价,但如果你是外地人呢?拥有多套住房的人反对征收房产税,但如果你是买不起房的刚需一族呢?所以,公正的房地产政策的导向应该是赋予每个人购房的权利,同时让每个人付出持有房产的代价。

赋予不同身份的人相同的购房权利,同时开征房产税,保持房地产政策的连续性和稳定性,稳定市场预期,恐怕将是政策的大势所趋。值得一提的是,保持税负水平的相对稳定是市场经济发展的必要条件。在持有环节开征房产税的同时,需要降低交易环节的营业税和契税,降低个人所得税等其他财产税。在保持整体税负水平不变的情况下,增加持有成本,降低交易费用,活跃市场交易。

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